本文來源：時代周報 作者：王晨婷
從手機上看到降息的新聞後，銀川的馬女士立刻聯系了房屋中介。在醫院工作的她正計劃購買自己的第一套房，已經看中了心儀的房子。
「這幾年銀川房價跌得比較明顯，之前還在觀望，但這次政策一出，我感覺差不多是時候了。」馬女士告訴時代周報記者。
5月7日上午，備受期待的增量政策釋出。央行行長潘功勝在新聞釋出會上宣布降準降息，並下調住房公積金貸款利率。
隨後，央行釋出通知，自5月8日起，下調公開市場7天期逆回購操作利率0.1個百分點，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；5月15日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。
對於正在回穩的房地產市場來說，這無疑是一劑強心針。住房公積金貸款利率繼2024年5月調降後，時隔一年再次降低，預計每年節省公積金貸款的利息支出超過200億元。
（圖源：時代周報記者 王晨婷/攝）
3年累計下調65個基點
根據央行釋出的通知，自5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
具體來說，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。
這將給購房者帶來真金白銀的優惠。以100萬元貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款為例，政策後月供減少了132元。總還款總額從過去的149萬元變為144萬元，直接減少了近4.76萬元成本。
上一次住房公積金貸款利率調整，尚要追溯到2024年5月，當時下調振幅也是25個基點。再上一次則是2022年10月，較7年前下調了15個基點。也就是說，3年內，住房公積金貸款利率已經累計下調65個基點。
歷年公積金貸款利率明細表（圖源：北京住房公積金管理中心）
此次調降，將有利於支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。
今年一季度，全國房地產開發投資約1.99萬億元，同比下降9.9%；新建商品房銷售面積約2.19億平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點；新建商品房銷售額2.08萬億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點。
「目前來看，公積金政策對於樓市還有積極的影響，能帶動一批購買力的釋放。止跌回穩已經成為當前各個城市樓市政策的首要任務，從儲備政策空間來看，大部份城市都已經取消了所有限制性政策，公積金作為保障性政策還有調整的空間。」同策研究院聯席院長宋紅衛告訴時代周報記者。
宋紅衛談到，此前存量房貸款利率調整主要是商業貸款，公積金利率未調整，此次調整也是降低購房者成本的重要手段。同時，過去的公積金政策更多在支持剛需群體，而改善型需求現在已經成為需求主力，也是政策支持的方向。因此，公積金政策也需要進一步調整，尤其是針對二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相應的調整。
對於存量房公積金貸款利率，如果按照去年的經驗，將到次年1月1日起才會執行調整後的利率。
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將拉開公積金利率與商業貸款利率
提高公積金使用效率也是此次政策的目標。在調整之前，目前商業貸款利率約在3%-3.1%左右，公積金利率為2.85%，二者之間差距較小。
「貸款差距不大，加上公積金貸款額度限制，導致公積金貸款積極性有所降低。此次拉開了公積金利率和商業貸款利率的差異，目前來看二者差距在40個基點，加上各地提高公積金貸款額度，有助於提升公積金貸款的利用效率，更好發揮其降成本的效應，支持剛需和改善。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者。
今年以來，也有多地放寬公積金貸款年齡上限，釋放改善型住房需求。如北京、西安、昆明、青島等地已落地政策調整，將貸款到期年齡上限普遍延長至男性68歲、女性63歲，或法定退休年齡後5年。
去年年底，最佳化住房公積金政策也密集出台，如廣州將一人申請貸款的最高額度調整至80萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至160萬元。據統計，2024年全國陸續釋出公積金最佳化政策約400條。
不過，住房公積金覆蓋人群尚有限。截至2024年底，全國住房公積金繳存職工人數突破1.5億。2024年全國住房公積金個人住房貸款發放額為2.3萬億元，覆蓋約360萬戶家庭。對於更多商業貸款購房者，也將從此次的一攬子政策中受益。
（圖源：時代周報記者 王晨婷/攝）
除了下調住房公積金貸款利率，央行也宣布下調公開市場7天期逆回購操作利率0.1個百分點，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，降息對於購房房貸的影響也是積極的。央行數據顯示，2025年第一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.11%。若按此次LPR的變化，後續房貸利率預計達到3.01%。據此計算，對於100萬元貸款本金、30年期、等額本息的商業銀行貸款來看，總還款額減少了約2萬元，月供額減少55元。
那麽，現在是否是購房的好時機？
宋紅衛認為，從當前來看，很多城市都給購房補貼和稅費減免，開發商在五一期間也給出各種優惠活動，在好房子新規範下，新房的價效比會更高，部份二手房價格也調整到位，自住需求可以入市。
