5月9日，克而瑞地產研究中心釋出的報告顯示，今年4月份全國地方政府新增發行的1763億元專項債中，投向房地產相關領域合計717億元，占比40%，較3月份提升8個百分點。其中，明確主要投向房地產規模為336億元，環比增加了30%。
從累計數據來看，1-4月新增專項債累計發行1.1萬億元，其中3891億元投向房地產相關領域，占比35%，明確主要投向房地產的額度為1646億元，占比15%。
實際上，從單月來看全國新增專項債環比有所減少，在這一背景下，明確投向房地產的部份卻仍在環比增長30%，有個很重要的原因，即土儲類專項債顯著增加。據克而瑞整理的數據顯示，4月份土儲類專項債規模達到210億元，達到今年第二高。
自2024年11月自然資源部釋出【關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知】（下稱【通知】）以來，地方政府都在積極推進。
據克而瑞整理，今年以來投向房地產相關領域的專項債最多的是廣東，今年2月廣東便打響了利用專項債收購存量土地的「第一槍」，1-4月廣東投向房地產相關領域的專項債已達到1618億元。此外山東也在積極推進，1-4月投向房地產相關領域的專項債僅次於廣東，為1381億元。一線城市中，北京以572億元排在第6，上海以227億元排在第17。
4月份湖南、山東和廈門三個省市較為積極，發行房地產類專項債合計531億元，占房地產類新增專項債74%。但三地各有優先級，比如湖南發行大額土儲專項債，同時以基建+保障房計畫平衡民生需求，山東則加力推進棚改，而廈門城中村改造優先級更高。
值得註意的是，4月份明確主要投向房地產領域的336億元專項債中，有62%用於土地儲備。1-4月土儲類專項債發行517億元，占比為31%。
克而瑞認為，相較於目前各地已經釋出的超2000億元的土地回購清單而言，目前專項債清單中涉及土地回購的部份並不多，土地回收方面仍較為緩慢。
而存量土地回購是行業止跌回穩的核心引擎。
克而瑞數據顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產生巨大影響。
在專項債支持配合下，存量收購土地真正有效落地還面臨一些痛點待解決。比如是否有足夠的資金支撐房企來解押土地，如何更加合理確定收購價格，另外運用專項債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用於商品房建設也將影響政府參與積極性。
克而瑞認為，盡管存量土地回購的落地仍較為緩慢，但可以確定的是，收儲政策有望在部份房地產市場和地方財政相對較好的城市快速落地，促進房地產潛在庫存更快回到合理水平。
澎湃新聞記者 李曉青
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