潮新聞客戶端 記者 詹慧雯 武恒光
9月即將收官，傳統意義上的樓市「金九」明顯成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市場熱度繼續下滑，多個紅盤報名人數銳減，像濱江區政府的潮起，此前兩次開盤都需要限售，但近期第三次加推卻不需要限售了。
始於2020年下半年的杭州樓市限售政策，已經邁入第5個年頭。限售房源量從2021年近3萬套的高點，降至今年前三季度僅有229套的低谷。未來，杭州還會有限售盤嗎？
四年誕生3.4萬套限售房 房源數量逐年遞減
01 杭州新房限售，始於2020年7月2日
當天，杭州住保房管釋出樓市新政，規範高層次人才優先購房相關要求，明確「在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。」
02 2020年9月4日，樓市新政繼續加碼
首次提出了熱點樓盤的概念，以萬人搖記錄為認定標準。規定「熱點商品房住房，僅人才、無房家庭方可以報名登記。無房家庭以優先購買方式取得的住房，自買賣合約網簽備案之日起，5年內不得上市交易。」
03 2021年1月27日，進一步加強住房限售
一是本市限購範圍內，新建商品住房計畫公證搖號公開銷售中簽率≤10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。二是以優先購買方式取得的熱點商品住房，限售時間從「自買賣合約網簽備案之日起5年內不得上市交易」調整為「自取得不動產證之日起5年內不得轉讓」。三是補充高層次人才轉讓本市限購範圍內住房的，須在本市限購範圍內無自有住房記錄滿3年，方可享受高層次人才優先購房。
簡言之，杭州樓市一共誕生了三類限售房：第一類，高層次人才優先購房限售；第二類，熱點樓盤限售；第三類，中簽率≤10%限售。
第一類限售房，貫穿於杭州每一個有人才報名登記的樓盤中。
第二類限售房，因熱點樓盤概念而興起，伴隨著2021年8·5新政「按社保排序入圍搖號」而逐漸淡出。
第三類限售房，數量最多、分布範圍最為廣泛，不過同樣因為8·5新政的效應、樓市降溫，而逐漸弱化。
潮新聞美好生活研究院統計梳理，杭州實施新房限售以來4-5年間，共誕生限售房源約3.4萬套。
若以年份來劃分，限售房源集中出現在市場高點時的2021年，隨後便呈現逐年下降的趨勢：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。
限售涉及81個樓盤 改善房源占較大比重
據統計，自2020年以來杭州限售的3.4萬套房源，共涉及81個樓盤，這些樓盤有的是整盤限售，有的僅一小部份限售，分布範圍較廣，除了富陽、臨安，其他城區均有涉及。
從限售盤分布的城區看，拱墅區最多，有18個樓盤涉及限售，其次是蕭山區有16個，余杭區有13個。
從具體的板塊分布來看，僅余杭未來科技城就有8個樓盤涉及限售，蕭山錢江世紀城板塊有6個，其他諸如大江東、崇賢、勾莊、南部臥城、寧圍、三墩北等剛需板塊，都有3-4個計畫發生限售。
從限售樓盤的價格看，有六成以上樓盤均價在3.5萬元/㎡以上，這其中，均價超4萬元/㎡的改善型樓盤占比80%。換句話說，限售房源中，改善房源占了很大比重。
在2020年、2021年限售政策實施初期，杭州樓市行情火爆、全民搖號熱度高漲，低中簽率樓盤頻現，限售房層出不窮。不僅錢江世紀城、南星橋、城東新城這類改善區域樓盤限售，連瓶窯、崇賢、勾莊、南部臥城等剛需板塊，也誕生了不少「5年限售」盤。
2022年起，限售基本只在改善樓盤發生，到了2023年以後這種現象更為明顯，僅錢江世紀城、申花、江河匯為代表的高端改善板塊中才會出現。
今年以來，伴隨著杭州新房市場搖號熱度的下降，限售房出現的機率也越來越小。近期，連世紀城的曉風明月軒、濱江區政府的潮起、湖墅的霞映錦繡裏，都不用拼頂格社保或限售了。
接下來有可能會觸發限售的，或許只剩下少數占據稀缺地段的限價盤。比如濱海悅融文暉低密計畫，規劃了排屋類產品，排屋可售房源數量只有個位數，若單獨開盤，這幾套房源大機率是要限售的。
還有那些拿地許久、早已現房呈現的計畫，比如文教區的錦繡公館、大關的英岫藍庭等，若短期內開盤也有可能會限售。只不過這些計畫開盤遙遙無期，價格更是未知。
最早一批限售房預計明年「解限」 曾有房子法拍「解套」
截至目前，杭州還沒有限售房在二手房市場流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能「解限」。
不過，確有限售的房產因司法拍賣變相「解套」。2021年11月，未來科技城的大華西溪風情觀止，一套限售房被法拍，建面約134.16㎡，吸引了12人報名競價，最終以總價823.2萬元成交，折合單價6.1萬元。
當然，並非所有限售房拿去法拍都有這樣的結果。同樣位於未來科技城，限售5年的曉月澄廬，去年有一套建面約233.53㎡房源被法拍，但前後三次上架都因無人報名而流拍。
之所以無人問津，最大的問題還是出在限售上。此前潮新聞記者曾采訪有關人士了解到，即使透過法拍途徑拍下房產，仍然需要在該房源首次網簽滿5年後才可以在二手房市場轉讓。西溪風情觀止那套房源之所以成功拍賣，與當時市場還未大面積降溫不無關系。
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