抓緊時間賣房：未來房市或將繼續探底
29日晚間，樓市利好政策密集出台，上海、深圳、廣州三大一線城市集體降低購房門檻和成本，樓市步入空前政策寬松期。
上海在一線城市中率先行動，釋放七大樓市利好，其中，外地戶籍家庭只需繳納一年社保即可買外環外住房，向市場新釋放出大量房票；增值稅免征年限由5年調整為2年，極大降低了個人銷售房屋的交易成本。
隨著多項房地產市場調控政策的密集釋出，因此，在磚家和剛需紛紛開始關註未來房市的走勢的機會。因為 有不少剛需認為買房的機會來了，因此，這是賣房的最佳時期 ！因為買賣是雙向的，韭菜割一茬又一茬！
政策環境 ：當前房地產政策環境已接近歷史寬松階段，但形勢嚴峻性也為多年來之最。政府在需求端和供給端頻頻出台扶持政策，旨在穩定房地產市場。
市場表現 ：
房價：新房和二手房房價均出現下跌，二手房價已回到多年前水平。
銷售：房企銷售數據持續下滑，但部份月份出現脈沖式回暖。
業績：上市房企業績普遍低迷，多家公司出現虧損。
投資報酬率的相對變化 ：
隨著其他投資渠道的發展，如股票、基金、數位貨幣等，投資者可能會尋求更高報酬率的投資機會。相比之下，房地產市場的投資報酬率可能顯得較低，導致投資者減少對該領域的投資。
然而，需要註意的是，以上因素並非絕對導致房產失去投資價值。在某些情況下，房地產市場仍然具有吸重力。例如，在經濟增長穩定、政策環境有利、地理位置優越的地區，房產仍然可能具有較高的投資價值。
高盛預測：中國樓市2027年見底，房價再跌40%？
高盛說：中國房價將在2027年下跌40%，這一大膽預測幾乎讓所有人倒吸了一口涼氣。這一預測究竟是天方夜譚，還是洞察了即將到來的市場變局？
來自高盛的研究報告指出，本輪房價總體預計將下跌40%，而當前的跌幅僅為一半，預計到2027年才能觸底。為何會這麽說？報告將中美日三國房價見頂的時間進行了對比：美國房價於2006年達頂，經過6年下跌後觸底反彈；日本則是在1990年見頂，13年後才觸底。因此高盛認為，中國的房價走勢將更接近美國模式，由於中國經濟規模龐大，貨幣及財政政策較為強勁，與美國具有較大相似性，因此不太可能復制日本長期下跌的模式。據此推測，中國房價可能會在未來24個季度內觸底，大約在2027年第三季度。
但筆者個人認為，高盛樂觀了！高盛太樂觀了！
9月以來，中央和地方政府相繼出台了一系列房地產支持政策，旨在穩定市場預期，促進房地產市場健康發展。然而，盡管政策暖風頻吹，但房地產市場的反應並不如預期般迅速回暖。根據國家統計局的數據，2024年前三季度，全國商品房銷售面積同比下降18.0%，銷售額同比下降23.6%，顯示出市場整體依然低迷。
在重慶，地方政府近期對房地產交易政策進行了調整，包括取消新建商品住房和二手住房的限售政策，擴大首套房認定範圍，以及加大「以舊換新」購房補貼力度等。這些措施雖然為購房者提供了更多便利和優惠，但並未立即扭轉市場下行的趨勢。業內人士指出，政策效果的顯現需要一定時間，短期內市場仍面臨較大調整壓力。
萎縮60%，下半年合肥樓市將繼續探底！
從數據上看，截止6月30號，合肥市區新增入市住宅2139套，較5月份的1853套，環比漲了約15.43%。但 同比仍然跌了約43.17% 。
其中，供應位居前三的是：包河、濱湖和瑤海，供應占比分別為：31%、26%和18%。包河區供應大頭是鐵四局大院計畫，占區域總量的約32%。而濱湖區的大頭就是高速的兩個計畫：尚闔院和壹品花園。
但是，從半年度數據來看，市區累計供應了約9089套住宅，較去年同期跌了約60%。一方面，由於去年同期有大量的限價熱盤供應，推高了供應量，今年隨著這些房源的清盤退市，供應下降是必然的。
另一方面，今年市場進一步下滑，客戶預期不足，影響了房企的信心。普遍減緩了供應節奏，多采用小批次入市。
成交方面，截止6月30號，初步統計6月份市區新房賣了約1756套，環比跌幅約為0.96%，基本上保持穩定。同比跌幅仍舊達到了約35%。
單個計畫來看，6月份流速在30套+的計畫初步統計達到19個，其中流速在50套+的有12個。成交量占本月總量的比例約為64%，以上數據與5月份相比沒有太大變化。
但是，從半年度數據來看，今年前6個月，市區成交量僅約為8100套，相較於去年同期跌了60%，如果說跌幅這麽多，是因為去年有許多限價熱銷盤推高了比較基數。那與2020年前6個月的成交量相比，仍然跌了12%，要知道2020年上半年是最特殊的年份。
從總計畫看， 23年上半年成交量≥500套的計畫占總數量的約40%，但是，這40%的計畫確貢獻了幾乎80%的成交量，而剩下60%的在售計畫僅分攤剩余約20%的量。但是24年上年，沒有任何一個計畫半年成交量突破500套，流量超過200套的僅有14個計畫，僅占到總計畫量的約16%。
兩相一對比，可見今年流量掉的厲害。
細分到各板塊來看，當屬包河泛淝河板塊，14個流量超200套的計畫，就獨占了7個，而且貢獻了上半年總成交量的約20%，妥妥的流量板塊。
但是，高流量是建立在降價的基礎上，截止6月底，板塊整體價格較年初平均下調了約11%，部份計畫甚至達到18%左右。
可見，要流量，其邏輯，還是要回歸提傭、降價。
二手房方面，據貝殼數據顯示，截止到6月30號，6月份成交2507套，環比微跌約0.6%，基本持平。從半年度數據來看，今年1-6月共成交約13911套，相較於去年同期，增幅約為6.7%。
上漲的原因主要在於，去年小陽春周期雖然比今年長，成交量也比今年的小陽春周期大，但是，其他月份的成交量低於今年，所以總體上今年的量要高於去年同期。
今年成交量的呈現小幅上漲，之前文章也講過，主要是建立在二手房降價的基礎上。價格下跌後，看房的人多了，成交量自然會有所增加。
但是，從中也可以看出一些變化，24年上半年比23年上半年只是略微的增漲了約2.5%，要知道，23年上半年成交量與22年上半年相比，漲幅達到約15%。兩者差的可不是一點點。而且，今年的價格比去年同期可跌了不少，但是量的漲幅卻和價格的跌幅並不一致。
（數據來源於貝殼）
之前文章多次說過，合肥市場目前呈現剛需二手房化，且新房改善客戶容量在急速下滑。如今，從半年度數據來看，二手房市場成交量增幅也開始變窄，這說明，剛需客戶容量也呈現萎縮的態勢。
雖然，從宏觀層面上來說，這與新房面臨的是相同問題。即，經濟面是根本問題，經濟不回暖、尤其就業收入沒有得到改善，樓市需求端就無法提升。但是，這可不是一個好的兆頭。
因為，目前合肥新房購房群體中，大多數都是透過換房買房的。雖然置換的新房標的總價過高，同時賣房回款額下降，導致想換房的客戶購買力下降。但是，畢竟還是有一部份客戶要透過這一鏈條實作置換的。
如果，剛需客戶容量萎縮，一方面，會加劇新房市場本來就不多的客戶會進一步的萎縮；另一方面，會造成整體市場容量進一步下探。
從貝殼先關閉二手房成交價格，到最近又關閉了每日成交數據，就可窺見一斑了。
與此同時，全國土地市場也持續縮量，房企投資整體偏謹慎。前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成。這表明，房企對未來市場的信心依然不足，投資意願不強。
前幾年房價高到離譜，而且一直在上漲，這讓不少家庭都望而卻步，也導致中國的結婚率還有新生兒出生率都普遍下滑。
疫情之後大家的消費結構發生了改變，大家也發現這一領域已經出現了明顯的產能過剩跡象，再加上國家先後多次在房地產行業進行了政策調整，所以房價回落也就成為了必然！
房價漲跌各有道理，投資價值將是判斷依據
24日的貨幣新政策中，二套房首付比例由原來的25%下調到15%，這直接把我給整懵了，這力度真的是杠杠的。那現在的問題就是樓市是否已經探底，人口下降對樓市到底有多大影響？
2005年以來，中國房地產是經歷了4次的周期。
第一輪周期從2005年到2008年，在2005年3月著名的國八條出台，開啟了這一輪的周期，實作了量價齊飛的情況。隨後國家開始提高二套首付比例跟利率，在供應端也嚴格控制開發商貸款，遏制快速增長的房價。
第二輪周期從2009年到2011年。2008年末期開始降息降首付比例，同時下調契稅，樓市投資迅速上漲，恒大這個極具代表性的公司也是在這個時候開始冒頭的。不過2011年歐債危機爆發，中國經濟增長陷入困境，樓市再次陷入低迷中。
第三輪周期則是在2012年到2015年。為拉動經濟2011年央行開始降準，貨幣政策開始寬松化。不過到了2014年，全球通縮嚴重，加上15年的大A股災，再次讓樓市陷入低迷。
第四輪周期則是從2015年到2022年。這是最長的一次牛市，在棚改貨幣化的推動下，房地產大開發時代拉開序幕，商品房的銷售從15年的8.7萬億一路暴漲到21年的18.1萬億。全國樓市均價也從6793元每平方米漲到了21年的10139元每平方米。隨後因為國內三道紅線出台，開發商頻繁暴雷，美國加息、國內經濟螺旋式通縮等問題，導致22年開始樓市開始量價齊跌。22年的銷售額只剩下13.3萬億，23年再跌到11.6萬億。到了2024年上半年再次跌到4.7萬億。
我們再來看一個數據，2008年樓市第一個周期，也正是美國降息結束的時候。2007年到2008年美國降息10次，總計525個基點。
我們樓市的第三個周期結束的時間剛好又跟美國15年到18年的加息周期重疊在一起，這次加息是從0.25%提高到2.5%。在2008年到2024年這16年裏面，很多人可能不知道，美國只進行了兩次小振幅的預防式降息，並沒有啟動應對式降息。15年之後，美國一直沒有應付式降息，因此中國的樓市也一路上漲。一直到2022年美國突然暴力加息，我們的樓市擠壓的矛盾一下就爆發了。
開發商大量暴雷，從而又影響地方的資金運轉，老百姓持有的房產估值大跌，銀行大量的房地產抵押貸款變成負資產，樓市更是量價齊跌。
現在剛好又到了美國降息的一個關口，這說明我們的樓市又該反轉了。從歷史數據上看，中國樓市上漲一般是在美國降息結束之後。如果這一輪美國降息持續2年，那樓市全面復蘇反彈應該就是在2026年。
那從供求關系的角度來看，中國樓市是否真的供大於求？目前中國人均居住面積為41.76平米。不過對比一下，美國的人均居住面積是63平方米。從這個角度來說，未來改善型需求將非常巨大。簡單理解，大家有錢了，肯定要住更大更好的房子。哪怕我們跟日本相比，人均居住面積也少了25平米。更別說中國幅員遼闊，北京的人均居住面積跟三四線小縣城的數據還差了一大截。
那從人口的角度，隨著新生兒的減少，未來房子真的沒人要了？中國新生人口在2016年達到巔峰，當年出生人口1883萬人，隨後就是逐年下跌。2017年為1765萬，20年只剩下1200萬，22年第一次跌破1千萬，23萬只剩下903萬。
隨著人口老齡化跟人口增速下降，22年中國第一次人口負增長，23年更是負增長203萬。因此很多人得出一個結論，未來人會越來越少，人都沒有了，房子自然就沒人要了。
那我們來看看人口早就負增長的鄰居日本。日本在2012年開始人口進入負增長，目前總計人口是1.25億，2023年日本出生人口為758631人，較前一年減少5.1%。可是實際上2013-2023年，日本住宅價格指數增長36.1%。其中，東京都市圈、名古屋都市圈、京阪神都市圈、南關東都市圈分別上漲47.3%、6.7%、2.9%、33.9%。
我們再看看出生率僅為0.7的南韓，21年的時候首爾的房價更是直接上漲了15.9%，全球第二的水平。類似的情況在法國、德國等已開發國家一樣存在，房價並不是跟人口出生率絕對相關。
24日的貨幣新政策中，二套房首付比例由原來的25%下調到15%，這直接把我給整懵了，這力度真的是杠杠的。那現在的問題就是樓市是否已經探底，人口下降對樓市到底有多大影響？2005年以來，中國房地產是經歷了4次的周期。
第一輪周期從2005年到2008年，在2005年3月著名的國八條出台，開啟了這一輪的周期，實作了量價齊飛的情況。隨後國家開始提高二套首付比例跟利率，在供應端也嚴格控制開發商貸款，遏制快速增長的房價。
第二輪周期從2009年到2011年。2008年末期開始降息降首付比例，同時下調契稅，樓市投資迅速上漲，恒大這個極具代表性的公司也是在這個時候開始冒頭的。不過2011年歐債危機爆發，中國經濟增長陷入困境，樓市再次陷入低迷中。
第三輪周期則是在2012年到2015年。為拉動經濟2011年央行開始降準，貨幣政策開始寬松化。不過到了2014年，全球通縮嚴重，加上15年的大A股災，再次讓樓市陷入低迷。
第四輪周期則是從2015年到2022年。這是最長的一次牛市，在棚改貨幣化的推動下，房地產大開發時代拉開序幕，商品房的銷售從15年的8.7萬億一路暴漲到21年的18.1萬億。全國樓市均價也從6793元每平方米漲到了21年的10139元每平方米。隨後因為國內三道紅線出台，開發商頻繁暴雷，美國加息、國內經濟螺旋式通縮等問題，導致22年開始樓市開始量價齊跌。22年的銷售額只剩下13.3萬億，23年再跌到11.6萬億。到了2024年上半年再次跌到4.7萬億。
我們再來看一個數據，2008年樓市第一個周期，也正是美國降息結束的時候。2007年到2008年美國降息10次，總計525個基點。
我們樓市的第三個周期結束的時間剛好又跟美國15年到18年的加息周期重疊在一起，這次加息是從0.25%提高到2.5%。在2008年到2024年這16年裏面，很多人可能不知道，美國只進行了兩次小振幅的預防式降息，並沒有啟動應對式降息。15年之後，美國一直沒有應付式降息，因此中國的樓市也一路上漲。一直到2022年美國突然暴力加息，我們的樓市擠壓的矛盾一下就爆發了。
開發商大量暴雷，從而又影響地方的資金運轉，老百姓持有的房產估值大跌，銀行大量的房地產抵押貸款變成負資產，樓市更是量價齊跌。
現在剛好又到了美國降息的一個關口，這說明我們的樓市又該反轉了。從歷史數據上看，中國樓市上漲一般是在美國降息結束之後。如果這一輪美國降息持續2年，那樓市全面復蘇反彈應該就是在2026年。
那從供求關系的角度來看，中國樓市是否真的供大於求？目前中國人均居住面積為41.76平米。不過對比一下，美國的人均居住面積是63平方米。從這個角度來說，未來改善型需求將非常巨大。簡單理解，大家有錢了，肯定要住更大更好的房子。哪怕我們跟日本相比，人均居住面積也少了25平米。更別說中國幅員遼闊，北京的人均居住面積跟三四線小縣城的數據還差了一大截。
那從人口的角度，隨著新生兒的減少，未來房子真的沒人要了？中國新生人口在2016年達到巔峰，當年出生人口1883萬人，隨後就是逐年下跌。2017年為1765萬，20年只剩下1200萬，22年第一次跌破1千萬，23萬只剩下903萬。
隨著人口老齡化跟人口增速下降，22年中國第一次人口負增長，23年更是負增長203萬。因此很多人得出一個結論，未來人會越來越少，人都沒有了，房子自然就沒人要了。
那我們來看看人口早就負增長的鄰居日本。日本在2012年開始人口進入負增長，目前總計人口是1.25億，2023年日本出生人口為758631人，較前一年減少5.1%。可是實際上2013-2023年，日本住宅價格指數增長36.1%。其中，東京都市圈、名古屋都市圈、京阪神都市圈、南關東都市圈分別上漲47.3%、6.7%、2.9%、33.9%。
我們再看看出生率僅為0.7的南韓，21年的時候首爾的房價更是直接上漲了15.9%，全球第二的水平。類似的情況在法國、德國等已開發國家一樣存在，房價並不是跟人口出生率絕對相關。
從市場供求關系來看，新房市場活躍度整體偏弱，二手房市場則呈現出「以價換量」的行情。前三季度，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%，而二手房成交套數同比下降2%，表現相對較好。然而，隨著二手房價格持續下跌，新房市場也受到了不小的沖擊。
未來一段時間，房地產市場或將繼續探底。一方面，政策效果的顯現需要時間，短期內難以迅速扭轉市場下行的趨勢；另一方面，影響居民置業能力和置業意願的收入、就業等中長期因素轉變也需要一定時間。因此，預計市場短期仍將處於築底階段，全年新建商品房銷售面積或將回落至較低水平。
在這樣的市場環境下，對於打算出售房產的業主們來說，抓緊時間賣房或許是一個明智的選擇。隨著市場供應量的不斷增加和購房需求的持續低迷，房價下行壓力將進一步加大。因此，業主們需要密切關註市場動態，合理安排出售計劃，以避免因市場變化而造成的損失。
同時，購房者們也應保持理性態度，根據自身經濟情況和購房需求做出合理選擇。在房價下行階段，購房者可以更加關註價效比高的房源，並充分利用政策優惠和購房補貼等有利條件，降低購房成本。
觀點：賣在人聲鼎沸時
現在的中介和媒體已經叫囂著政策帶來的影響，但春江水暖鴨先知，企業家感受不到經濟一絲暖意的時候，這些叫囂毫無意義！
人口結構變化與購房需求
老齡化加劇 ：中國正式進入深度老齡化社會，65歲以上人口占比突破20%。老齡化加劇了養老開支的壓力，導致潛在購房群體萎縮。
年輕人生育意願下降 ：年輕人口數量的減少和生育意願的下降直接沖擊了改善性購房的需求。這意味著未來幾年內，支撐房地產市場發展的主力軍人口將進一步減少。
經濟與收入增長乏力
經濟增速放緩 ：中國經濟增速繼續放緩，GDP增速降至5%左右。經濟低迷導致居民收入增長乏力，難以承受高昂的房價。
購房承受力下降 ：長期以來，中國房價與居民收入的比例就過高。在經濟低迷的背景下，居民的收入承受力也在不斷下降，購房壓力增大。
其他投資渠道分流資金
多元化投資渠道 ：隨著股市、基金等多元化投資渠道的發展，大量資金被分流到這些領域。這導致房地產投資市場的熱度下降，投資收益率降低。
投資者心態變化 ：越來越多的投資者開始關註其他領域的投資機會，對房地產市場的投資熱情降低。
綜上所述，當前階段不適合投資買房的主要原因包括市場供需失衡、人口結構變化、經濟與收入增長乏力、政策調控加強以及其他投資渠道分流資金等。這些因素共同作用導致投資房產面臨較大的市場風險和不確定性。因此，投資者在做出投資決策時需要謹慎評估各種因素並量力而行。
明年或後年未來一段時間，預計一線和二線房地產市場或將繼續探底，業主和購房者都需要做好應對準備。對於購房者來說，則需要保持理性態度！！！對於業主來說，抓緊時間賣房或許是一個明智之舉，抓住市場機遇。
市場有風險，一家之言而已！
