政策、行業、土地
政策：三季度靠後發力，四季度加大落實
土地：成交同比量價齊跌，政策面利好促熱度預期改善
壹、政策篇
三季度靠後發力，四季度加大落實
2024年三季度，中央政治局會議首次定調「促進市場止跌回穩」，季度末信貸政策迎來多項調整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。存量住房收儲進入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集釋出，多城已開啟首批保障性住房配租、配售。地方需求端調控繼續放松，全國145個城市出台192次新政，政策出台頻次與二季度基本持平，蓉甬等按區核算限貸套數、鄭州等取消限價，供給端政策調整，上海放開70/90、24城出台計容新規「降公攤」。
展望四季度，中央層面5年期LPR報價再下調20-25BP，帶動房貸利率中樞進一步下移，下調公積金貸款利率、調降住房交易稅費亦是政策可選項，除了增量支持外，推動落實存量貸款降息、保障性住房再貸款、融資白名單等現有支持性政策也是重要的施政目標。地方層面一線城市四限政策有望進一步最佳化，二三線城市需求端政策主要從信貸政策、以舊換新政策、購房補貼政策等激勵性層面發力，以高品質住宅建設和現房銷售試點落腳點推進供給端政策調整。
總 結
01
政治局會議首提「促進市場止跌回穩」，央行三部委打出組合拳
三季度，中央著力於推動房地產行業中長期平穩健康發展，部署了住房養老金試點等工作，季度末央行等三部委打出政策組合拳，繼續托底短期樓市。
7月21日，十三屆三中全會【決定】為房地產中長期發展定下基調。加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。
7月30日，政治局會議部署存量住房收儲、新政策落實等工作。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和最佳化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。
7月31日，國務院印發新型城鎮化戰略五年行動計劃。要經過5年努力，使農業轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮化率提升至接近70%。鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍。
8月23日，住建部宣布開展住房養老金試點。住建部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，個人帳戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共帳戶建立起來。
9月24日，央行推出多項重磅涉房政策。主要包括降準0.5個百分點，下調7天逆回購利率0.2個百分點並引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，落地存量房貸降息預計平均降幅0.5個百分點，二套房最低首付比例降至15%，將保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，延長「金融16條」、經營性物業貸款支持兩項房地產金融政策檔的期限。
9月26日，政治局會議定調「促進市場止跌回穩」。要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，加大「白名單」計畫貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
02
信貸政策再寬松，LPR與房貸利率下行、存量房貸降息、降首付等
三季度，房地產信貸政策迎來多項調整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。
第一，LPR下調帶動房貸利率下降。7月22日，央行公布LPR報價：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較前一期下調10個基點。這是作為房貸利率錨的5年期以上LPR利率年內第二次調整，今年已累計下調振幅已達35BP。
第二，明確存量房貸降息約0.5個百分點。9月24日，國新辦舉辦新聞釋出會，央行表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
第三，全國層面二套房最低首付比例降至15%。9月24日央行行長潘功勝表示，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。各地可以在此基礎上因城施策，自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。商業銀行根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定具體的首付比例水平，15%只是一個最低的首付比例。
03
存量收儲加速落地，央行再貸款支持提至100%、22城征集收儲營運（略）
04
145城192次政策放松，蓉甬等按區核算限貸套數、鄭州等取消限價
2024年三季度，地方需求端調控繼續放松，全國145個城市出台192次新政，政策出台頻次與二季度基本持平，但較去年三季度下降2成。三季度，信貸方面政策調整最為一致且密集，多數城市將限貸套數核算範圍由全市縮小為區，對於掛牌出售、出租的房屋予以套數核減，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標配。
聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：第一，廣州、海口等7城放松限購，例如廣州放松對港澳台及外籍人士購房限制，建面120平方米以上面積的住宅不限購。第二，寧波、成都等38城放松限貸，比如成都等按區核心限貸套數，原有住房正在掛牌出售的，予以套數核減；第三，鄭州、信陽等9城放松限價，比如不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業將能夠自主定價銷售；第四，重慶放松限售，重慶市中心城區購房取得【不動產權證書】後即可上市交易；第五，杭州、武漢等97城放松公積金貸款，杭州等允許提取家人公積金支付首付款；第六，貴陽、南寧等54城釋出購房補貼，貴陽購房補貼已繳契稅50%的消費券；第七，廣州、廈門等4城放松落戶，廣州花都買房享「準戶口」待遇，廈門購房即可落戶。
05
地方供給端政策調整，上海放開70/90、24城出台計容新規「降公攤」（略）
展 望
06
中央政策在降低房貸利率和調整稅費方面開啟空間
第一，房貸利率中樞進一步下移。政治局會議要求「要降低存款準備金率，實施有力度的降息」此前24日國新會，央行宣布引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，預計最快10月20日的LPR報價有望下調20-25BP，進而帶動房貸利率中樞進一步下移。
第二，調降住房交易稅費。政治局會議要求「要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，抓緊完善土地、財稅、金融等政策」。本輪減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費，個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。
除了增量支持外，推動落實存量貸款降息、保障性住房再貸款、融資白名單等現有支持性政策也是重要的施政目標。比如存量貸款降息的操作細則還有待落實和明確，怎麽降、降多少、後續支持跨行轉按揭等，以期盡快減輕居民財務負擔，並緩解提前還貸潮。
07
包括一線城市在內6城限購調整和取消，最佳化存量和提高品質的地方新規將加快出台
我們認為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大。此外，一線城市限貸、限售、普宅標準等政策也有望迎來最佳化調整，比如北京在近期宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅的區分標準，此舉將進一步減輕住房交易稅費負擔。
二三線城市需求端政策主要從信貸政策、以舊換新政策、購房補貼政策等激勵性層面發力，比如將二套房首付比例盡快調整至全國規定的15%下限，放寬限貸套數認定規則，再比如加碼購房補貼，加大房票安置獎補力度等。
供給端政策方面，一是推進高品質住宅建設，最佳化計容規則提高得房率，適度調降高品質計畫預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導。二是推進現房銷售試點，比如開展優質商品住宅地塊現房銷售，延遲現售計畫城市基礎設施建設配套費等規費，提高現房銷售計畫開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率等。
貳、行業篇
三季度銷售重回年內低位，四季度或將小幅回穩
2024年三季度,全國新建商品房銷售重回年內低位，主要源於高溫天氣疊加傳統行銷淡季房企推盤積極性較低、517新政效應衰退，僅上海豪宅市場獨秀難以支撐整體成交規模增長。新開工、竣工低位徘徊，房企投資開發熱情不及上半年，開發投資額累計同比降幅持穩10%。
預判四季度，我們認為，因去年低基數和短期中央至地方利好新政刺激，行業有望延續弱復蘇，銷售面積、金額降幅有望收窄；而在中央保交樓等政策號召下，竣工有望在四季度迎來一輪放量，而新開工或將延續低位，「一升一降」使得四季度開發投資額預期延續低位，不過考量到去年基數較低，預期開發投資額累計降幅有望持穩10%左右。
商品房銷售面積、金額重回年內低位，同比降幅持續收窄（本節有刪減）
三季度新建商品房銷售面積、金額絕對量為年內低點，7-8月為傳統行銷淡季，7月環比大幅回落後，8月延續低位震蕩，環比止跌，同比降幅收窄，市場築底企穩。8月新建商品房銷售面積為6453萬平方米，銷售金額為6393億元，環比漲幅均在5%以內，同比下降12.6%和17.2%，降幅分別較上月收窄2.8pcts和1.3pcts，1-8月銷售面積和金額累計同比降幅分別為18%和23.6%。
02
三季度新開工、竣工低位，累計同比跌幅為22.5%和23.6%（本節有刪減）
1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積709420萬平方米，同比下降12.0%。房屋新開工面積49465萬平方米，下降22.5%。其中，住宅新開工面積35909萬平方米，下降23.0%。房屋竣工面積33394萬平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面積24393萬平方米，下降23.2%。
新開工面積累計降幅連續6月收窄，8月新開工面積5732萬平方米，環比微增0.39%，同比下降16.7%，從絕對量上看已經回落至年內低位。
受到去年高基數的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區間，三季度單月同比降幅波動加劇， 8月房企竣工面積為3377萬平方米，環比下降3.5%，同比下降36.6%，單月同比降幅顯著下探，累計同比降幅擴大1.8pcts，累計同比降幅在2成左右企穩。
03
新開工與土地投資走弱致開發投資額低位持穩同比降10%
前三季度房地產開發投資額累計同比降幅低位持穩：1—8月份，全國房地產開發投資69284億元，同比下降10.2%，降幅與1-7月持平。
而從變化情況來看，與銷售類似，三季度開發投資額絕對量重回年內低位，顯著不及二季度，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發投資形成拖累。根據CRIC統計，2024年1-8月全國300城經營性土地成交金額同比下降39%，作為房企重點關註的一線城市降幅達到43%。
「金九銀十」疊加政策利好，商品房銷售降幅將延續收窄
2024年三季度，整體市場延續築底態勢，銷售面積、金額絕對量回歸年內低位，同比降幅持續收窄，預判四季度，商品房銷售面積、金額仍有進一步復蘇的空間。
主要基於以下幾點：一是四季度年末為房企業績沖刺季，預期會加強供應節奏，提升供貨品質，同時配合大折扣強渠道行銷助力去化；二是得益於近期中央降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期「金融16條」等一系列利好政策持續釋放，四季度細則預期也將在地方逐步落地，利好政策疊加或將刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購房需求有待釋放；三是近期二手房延續高位震蕩，二手房業主置換資金之後仍有可能轉投至新房市場。此外，基於去年四季度基數不算太高，全年同比降幅有望持續收窄至15%左右。
05
開工與竣工增速「一降一升」將維持開發投資額低位企穩（略）
三、土地篇
成交同比量價齊跌，政策面利好促熱度預期改善
受新房市場下行的影響，2024年前三季度土地成交規模同比進一步下降20%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。各能階城市表現基本一致，均呈現量價齊跌的趨勢，其中一線城市上半年土地成交量降幅超三成。市場熱度方面，受重點城市優質地塊供應占比減少的影響，2024年前三季度熱度繼續下行，整體溢價率降至4.1%，較2023年同期下降了1.3個百分點。
考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強了低密宅地的供應力度，房企取證積極性將明顯回升，供應回升成交維穩帶動下，部份優質土地熱度或有一定程度地提升。
土地成交量價均跌，溢價率、流拍率雙雙下滑（節選）
1）各能階城市量價同比均降跌，一線成交規模同比下降三成。
受樓市成交低迷的影響，土地市場依舊處於低位。截止9月25日，前三季度經營性土地成交建面為5.02億平方米，較2023年同期下降20%，較上半年同比降幅擴大4個百分點；成交金額為1.35萬億元，同比下降36%，同比降幅較上半年擴大了3個百分點。價格方面，因多個重點城市實施「提質縮量」的供地策略，譬入南京、蘇州等城市均供應了多宗低密優質宅地，使得成交均價較上半年上漲5%，增至2687元平方米；不過與去年同期相比，樓板價降幅高達20%。
分月度來看，受行業下行的影響，相當一部份城市土地供應量明顯收縮，除1月因春節錯峰因素成交規模同比上漲外，其余月份成交規模同比均降。進入下半年之後，隨著各地全年供地任務壓力的進一步增加，地方供地節奏有所加快，8月份土地供應規模首次突破1億平方米，四季度成交規模也將明顯增加。
分能階來看，各能階城市表現基本一致，均呈現量價齊跌的格局。一線城市土地成交量降幅最大，成交規模同比減少32%，成交金額下降39%；三四線城市其次，成交建面同比下降20%，成交金額下降31%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為19%和39%。價格方面，相比之下一線成交均價降幅最小，降至19625元/平方米；由於上半年二三線城市優質地塊供應占比較低，成交均價同比去年同期均有一定地下降，尤其是二線城市，成交均價降至4707元/平方米，降幅達25%；三四線城市同比也有14%的跌幅，降至1657元/平方米。
2）各能階溢價率均在5%以下，同比均降。（略）
3）「低密度、小體量、高頻次」供地策略下，三季度流拍現象明顯好轉。（略）
02
TOP5城市成交金額占比29%，寧、蓉等傳統熱點城市三季度土拍明顯降溫
行業信心仍在低位，各城市供地也越發謹慎，大部份城市前三季度土地成交規模較去年同期出現大幅下降。以重點監測城市來看，2024年前三季度僅西安1個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2023年同期少2個。成交金額來看，也僅有北京1個城市超過千億元，較2023年同期也少2個。
除北京外，杭州、上海和西安也均超過500億元，成交金額分別位列第2-4位元。緊跟其後的城市為成都，前三季度成交金額為430億元。TOP5城市總成交金額達3847億元，占全國土地總成交金額的占比高達29%，土地投資進一步向高能階城市集中。
分能階城市來看，除深圳外，一線城市中北上廣均進入成交金額TOP20榜，分列第1、3和7位；二三線入榜城市中，長三角有7市入榜，較上半年多了1個。市場熱度來看，長三角區域的土拍熱度仍然相對較高，其中，上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢價率仍保持在7%以上，其中杭州平均溢價率達到了9.4%，在成交金額TOP20城市中排名第一。此外，成都、福州、廈門、長沙等城市溢價率也達到了5%以上，市場熱度也處於相對高位。不過與上半年相比，成都、南京、寧波、長沙、武漢市場熱度均有小幅下降。
03
三季度投資同比跌49%，七成房企投資金額同比下滑（節選）
三季度企業投資力度和意願並未有顯著回暖，在市場銷售萎靡、現金流承壓的雙重因素影響下，百強企業投資規模仍下降近四成。即便是仍在拿地的央國企，其投資步伐也大幅放緩。此外，投資聚焦高能階城市的同時，企業對於地塊的要求愈發嚴苛，核心城市優質地塊尚能引起企業關註、甚至溢價拿地，對於位置相對一般的次核心、郊區等地塊多數處在無人問津的境地。
三季度拿地金額持續低位，同比降幅近五成
房企投資規模自2020年以來持續走低，2022年斷崖式下跌後，未有企穩跡象。
新增土儲百強總量來看，拿地貨值、金額、面積均較連續三年下滑。1-8月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為12078億元、5533億元和6172萬平方米，同比分別下降40%、42%和28%，百強新增土儲總量同比降幅仍在擴大。由此可見企業投資愈發謹慎，企業投資力度一降再降。
按季度來看，三季度拿地金額與二季度幾乎持平，低於一季度水平。三季度拿地金額百強總量依舊不足2000億元，同比2023年三季度下降49%，降幅比二季度收窄10個百分點。主要是受到去年三季度供地節奏放緩、優質地塊減少導致去年基數較高影響。但整體而言，二三季度投資額並沒有明顯回暖，仍然處在低位修復的階段。
拿地銷售比低至0.15，企業投資意願仍無起色（略）
資源集中頭部企業，銷售10強企業貨值集中度過半（略）
央國企投資金額占61%，城投數量多但金額占比僅29%
按不同企業型別來看，截止8月末投資金額百強房企中有53家為城投平台公司，城投平台成為土地市場中不可忽視的重要力量，此外央國企和民企分別為31家和16家。
結合拿地金額的分布看，央國企雖然數量不多但金額占比達61%，土地市場中的核心優質、高價地塊的主要競得人都是國央企；城投平台公司雖然數量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比也僅有24%；民企則表現為數量和金額占比雙低，投資緊縮。
僅七成房企前8月投資額同比下滑，央國企同樣投資放緩
從具體房企的角度看，8月末仍有近六成銷售百強房企尚未拿地，僅13家房企拿地金額超過百億。
民企中除濱江、龍湖、大華、偉星等仍活躍在土地市場，其余民企基本以暫緩投資1-2年。而過去一年拿地較多的央國企雖仍是土地市場的主力軍，但投資力度較去年有明顯的下滑。一方面是部份央國企拿地銷售比保持在低位，中海、招商拿地銷售比維持在0.1左右；另一方面，華潤、保利、中海、招商投資金額同比跌幅均超50%。
供給端品質提升疊加中央多重政策利好，四季度土拍有望結構性升溫（略）
05
四季度投資意願繼續保持低位，聚焦核心城市核心地塊
銷售業績不佳和回款減少帶來的現金流緊張，直接影響力企業拿地的意願，央國企在放緩節奏，而多數民企已經結束土地市場。此外，政策密集出台後，市場仍處於築底修復的階段，導致企業在土地獲取方面變得更加謹慎，減少了土地的購置。可以預見的是，短期行業仍將在底部調整，因此投資力度、投資意願將繼續保持低位。
從三季度核心城市各別地塊溢價成交、多數土地底價成交或城投托底來看，企業對於投資拿地偏好更集中、更「挑剔」，傾向於核心城市優質地塊，尤其是那些具有高流量和溢價潛力的區域。短期「優中選優」的趨勢不會改變，優質地塊競爭或將愈發激烈。房地產企業在拿地方面應該更加註重品質和效益，關註核心城市政策和市場變化的影響。（來源：克而瑞研究中心）
