參考訊息網11月27日報道英國【經濟學人】周刊網站11月24日刊登題為【即將到來的樓市危機在哪裏最痛苦？】的文章，內容編譯如下：
2007年至2009年，樓市崩盤使全球經濟陷入衰退。但三個國家——澳洲、加拿大和瑞典平穩度過了這場混亂。就在其他地方的房價暴跌之際，這三個國家的房價都出現了兩位數的增長。這其中有好運的成分。例如，大宗商品交易的紅火支撐了澳洲和加拿大的經濟發展。但明智的政策也起到幫助作用。在其他遭受危機的地方看來，這三個國家堪稱榜樣，閃閃發光。
在富裕國家，房價經過多年的驚人增長後，現在開始下跌。目前面臨最嚴重下跌的正是一些過熱的市場，比如澳洲、加拿大和瑞典等國的市場。由極低利率推動的抵押貸款狂潮使每個國家都背負了巨額的家庭債務。這類債務與可支配收入的比例在加拿大達到185%，在澳洲達到202%，瑞典達到了203%。相比之下，受上次金融危機沖擊最大的國家——包括美國、愛爾蘭和西班牙——債務水平有所下降。
在這種債務累積後出現的樓市崩盤和經濟衰退往往會更加嚴重。過度杠桿化使人們更容易受到失業、利率上升和房價下跌的沖擊，正如美國在大蕭條時期和最近的金融危機中所表現出來的那樣。隨著各國央行現在以40多年來最快的速度加息，那些有著大量抵押貸款的國家將再次面臨可怕的後果。
加拿大多倫多市郊一處待售房產（路透社）
澳洲、加拿大和瑞典的房價自2007年以來上漲了一倍多，而英國和美國的漲幅分別為50%和61%。這三個國家的高移民水平意味著，自世紀之交以來，他們的人口增長已經超過了主要由富裕國家組成的經合組織的平均水平。在澳洲，人口增長了三分之一；加拿大增長了四分之一；瑞典增長了六分之一。家庭規模的縮小也在推高房價。根據加拿大皇家銀行的數據，自2016年以來，獨自生活或生活在小家庭中的人數增加，這使加拿大的家庭數量每年增加約3萬個。現在有近30%的加拿大人獨自生活。
由於價格飆升，加拿大家庭去年新增創紀錄的1900億加元（約合1500億美元）的抵押貸款債務，是2019年的兩倍多。與此同時，與三年前的6月份相比，瑞典人今年6月的抵押貸款增加了3700億克朗（約合400億美元）。寬松的信貸條件也吸引了投機者，激發了人們尋找度假屋的熱情。安大略省——包括有著加拿大最昂貴樓市的多倫多——六分之一的房主現在至少擁有兩處房產。每5個瑞典人中就有1人擁有一處避暑小屋。
因此不足為奇的是，盡管放款機構和監管機構努力收緊信貸標準，但貸款風險仍然上升了。澳洲金融監管機構估計，今年第二季度辦理的22%的抵押貸款使持有者陷入脆弱的財務狀況，因為他們的債務收入比達到6倍或更高。在加拿大，央行把4.5倍的債務收入比作為評估風險的標準，而達到或超過4.5倍的抵押貸款占今年初新增抵押貸款的27%。在瑞典，這種貸款占2021年新增抵押貸款的14%以上。瑞典央行行長斯特凡·英衛斯曾形容這種債務積累「就像坐在火山口上」。
利率上升或房地產價格下跌可能促使火山噴發。澳洲央行預測，房價將下跌20%，那將是40年來的最大跌幅。據加拿大皇家銀行說，加拿大的房價可能從最高峰下跌14%。目前這三個國家的許多債務由富裕家庭持有，而且現在的失業率仍然相對較低。但是，如果失業開始增加——看起來可能如此——情況可能會迅速惡化。全球金融危機爆發後，澳洲、加拿大和瑞典被譽為世界各國的榜樣。這一次，他們看起來更有可能起到警示作用。
