弘善家園實景圖 趙星雯/攝
「市場的自我修復進入新的階段，隨著市場交易規模與價格趨於穩定，購房者觀望情緒有所減弱，重新開機入市過程。」
趙星雯/發自北京
北京望京「某神盤」大降332萬元、東南三環十裏河一小區每平方米跌到3.6萬元、南三環某計畫砸盤單價每平方米至3.7萬元……近期以來，北京多個二手房機構在抖音、小紅書、微博等平台發帖，以低價成交房源不斷渲染樓市大跌氛圍，引發市場關註。
真實情況如何？3月份最後一個周末，中房報京津冀透過實地探訪了解到，網上渲染的降價房源真實存在，但均是個別房源低價出售，整體一季度北京二手房交易價格波動不大，且3月成交量有所回升。
「只要成交量比較穩定，房價就不太會大降，除非沒有成交，著急賣房的人才有動力降價。」多位二手房經紀人對中房報京津冀表示。
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「跳水式降價」多為急售個例
融科橄欖城位於北京朝陽望京板塊，屬於2006年~2009年次新房，因小區住宅規劃、園林設計、物業養護好，且周邊分布著阿裏、美團等大廠，該計畫始終保有較高關註度，被視為望京樓市「風向標」。
望京融科橄欖城實景 趙星雯/攝
前不久，望京融科橄欖城一套房子掛牌單價8.4萬元/平方米，相比過去每平方米10萬+單價有了大幅下降，有博主據此形容「如今望京房價已經全面崩塌」。
附近做二手房交易工作的經紀人王強對中房報京津冀表示，這套降價房源確實存在，在2期某棟樓的5層，實際成交價是8.8萬元/平方米，高於網傳價格，且以這一價位成交的房源在小區也屬於少數。
王強進一步解釋，這套降價房源的出現有幾個偶然因素：一是受其他成交房源價格影響，3月初，25層業主因為移民手續下來了，掛價1500萬元的房子最後賣了1285萬元；相似面積，當天又有個房源以1265萬元總價成交，因這套房業主也著急賣，所以定價就比前面售出房源更低。二是這套房子前面有遮擋，影響采光，也是一個劣勢。
即便對其他降價房源有了解，但當王強聽到業主1220萬元報價時，他用了3個字形容，「很意外」。
「這套房源一掛出去，50多組客戶看房，業主覺得價格掛低了，後來成交價漲到1250萬元，給了5個月周期，最終成交單價是8.81萬元/平方米。」王強表示，這個價格對新掛出來的房源定價影響也較大，現在掛出來的三居室，1300萬元出頭就有希望買到。
關於網上相傳的降價傳言，王強覺得對融科橄欖城的熱度提升有幫助，「過去一段時間該計畫的帶看量比不過旁邊的保利中央公園，傳言出來後計畫的熱度提升了，周末帶看量有20多個，比保利高出不少來」。
位於北京十裏河區域的弘善家園，由於是12000戶的超大體量回遷社群，且租住人員復雜、多數戶型采光差等原因，使其成為房價多年不漲的「窪地」。
弘善家園實景圖 趙星雯/攝
近期，該小區因為低價房源也被關註，一套面積80平方米左右的兩居室掛牌價僅311萬元，折合單價僅3.8萬元/平方米，成了社交媒體上被熱議的超低價房源計畫。
「這套房源成交價格比網傳的還低，單價為3.36萬元/平方米，成交價270萬元。」北京十裏河區域一位二手房經紀人張雷表示。
「能賣到這個價格，是因為這套房子是二類經濟適用房，也不唯一，需要繳30多萬元的稅費，業主還要求全款不給周期，所以又便宜了20萬元。」在張雷看來，這個成交價很正常。
弘善家園的房子除一居室外，幾乎所有戶型的南向窗戶都面朝墻體，采不到光，一直比周邊小區單價每平方米低1萬元左右。「弘善家園的房價在十裏河區域是個例，目前滿五唯一的房源成交價基本在320萬元左右，比網傳的房源單價還是高不少。」張雷表示。
弘善家園網傳降價房源南向窗戶采光被遮擋 趙星雯/攝
同樣被自媒體及博主作為「北京房價急速下跌」的計畫，還有北京南二環外的西羅園一套面積106平方米的房子，掛牌價399萬元，均價3.7萬元/平方米。
「當天就賣出去了，當時有30多個來看房的，掛牌價399萬元，最後被第一個看房人買了，實際成交價390萬元。」二手房經紀人張超表示，那個房子見不到光。
他說，實際暴跌房源還要看業主心態，同小區不著急賣房的現在掛價還有600多萬元的，差別很大，「對於撿漏房也不是每個人都能撿上，得全款且隨叫隨到才行，不然房子就被別人抄走了。」
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樓市企穩未形成降價潮
來自國家統計局的數據顯示，2024年2月北京房價同比去年同期下降了5.3個百分點。對比今年1月，降幅為0.9個百分點。
二手房經紀人們也覺得，春節後市場普遍呈小幅下降態勢，但沒有網路渲染的那般波動劇烈。「去年弘善家園價格確實降了，去年的3月、9月各降了一波， 去年420萬元成交的房子現在320多萬元就能買，但是年後價格基本穩定了。」張雷表示。
據二手房經紀人王強介紹，融科橄欖城房源目前的掛牌單價在10萬元/平方米，年後著急成交的單價一般在9萬元/平方米，也不算大幅下降，且最近成交量上來了，大幅降價就更不可能了。
融科橄欖城目前的掛牌價，依然相對穩定
綜合來看，市場成交價格與成交量呈強相關性，一旦成交量穩定，降價動力就不強了；如果市場成交一直低迷，降價就會出現。
數據統計，3月的最後一個工作日，北京二手房網簽量968套，創造了近幾個月來單日網簽紀錄；3月份，北京二手房整體成交14280套，數據雖不及往年同期，但較1月網簽的12444套及2月的2126套，已止住下探趨勢，並有小幅回升態勢。
即便如此，北京二手房庫存量依然處在高位，截至4月1日，貝殼找房平台顯示的北京掛牌二手房約為14.61萬套。
「市場的自我修復進入新階段，隨著市場交易規模與價格趨於穩定，購房者觀望情緒有所減弱，會重新開機入市過程。」北京鏈家研究院院長高原分析。
對於最近北京成交上漲的原因，高原認為其中最主要一條是政策顯現了效果。自去年9月份以來，北京先後出台「認房不認貸」、首付比例調整、降息、通州區限購調整等最佳化政策，激發了購買需求，使得市場有所提振。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，北京樓市已基本「觸底」，部份購房需求開始釋放，剛需購房者已陸續入場，北京樓市肯定會回暖。
「目前二手房價格下跌的趨勢還未完全扭轉，但下跌振幅已微乎其微，房價兩極分化趨勢越來越明顯。」購房者買房指導平台V房CEO司智認為，不過，居住內容強的優質房源價格已止跌，未來隨著越來越多的購房者入場，價格應該會溫和提升，‘老破小’還會降價跑量，有需要的購房者看到價錢合適的優質房源可以下手。
（應被采訪人要求，文中王強、張雷、張超均為化名）
